Immobilienverkauf: Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Der boomende Immobilienmarkt lädt fast dazu ein, Immobilien günstig zu kaufen und bald wieder mit Gewinn zu verkaufen. Doch wer das plant, sollte sich vorher mit dem Steuerrecht beschäftigen. Denn, wer ein vermietetes Haus oder eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren wieder verkauft, tätigt ein privates Veräußerungsgeschäft – und das ist einkommensteuerpflichtig.

Vor 1999 betrug die sogenannte Spekulationsfrist für Immobilien lediglich zwei Jahre. Jetzt bremst die lange Frist schnelle An- und Verkäufe. Bei Anlagen in Aktien oder Fonds wird eine einheitliche Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fällig. Der Gewinn beim Haus- oder Wohnungsverkauf unterliegt dagegen dem persönlichen Steuersatz, und der kann bekanntlich viel höher sein als 25 Prozent.

Wer die Spekulationssteuer sparen will, muss seinen Besitz zehn Jahre lang halten, bevor er verkauft. Danach ist der Gewinn steuerfrei. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie selbst zu nutzen und zwar im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Eigentümer eine Eigentumswohnung oder ein Haus ebenfalls steuerfrei verkaufen. Das gilt auch, wenn Kinder des Eigentümers, für die er noch Kindergeld erhält, die Immobilie mietfrei bewohnt haben.

Diejenigen, auf die diese Vorgaben nicht zutreffen, können versuchen, den Verkaufsgewinn steuerlich zu verkleinern durch anrechenbare Kosten, zum Beispiel für den Kauf und Verkauf der Immobilie, die Gebühren des Notars, die Grunderwerbsteuer, den Grundbucheintrag, die Maklergebühr, die Anzeigen und Werbemaßnahmen, die Erstellung eines Wertgutachtens sowie für Reparaturen und Modernisierungen.